Para montar una empresa de reformas en España tienes que elegir entre autónomo o sociedad limitada, darte de alta en Hacienda (modelo 036, con los epígrafes del IAE de tus trabajos) y en la Seguridad Social, e inscribirte en el Registro de Empresas Acreditadas si vas a trabajar como contratista o subcontratista en obras. Se suman la formación en prevención del sector, la coordinación de seguridad, los permisos municipales, la gestión de escombros y un seguro de responsabilidad civil. Después, el negocio depende de presupuestar bien y controlar cada obra.
Antes de nada: qué empresa de reformas quieres montar
«Reformas» abarca negocios distintos, y la elección cambia los epígrafes, el personal y el tipo de cliente.
- Reformas integrales de vivienda. Coordinas varios oficios y das un único presupuesto. Más margen posible, pero plazos, subcontratas y desviaciones corren de tu cuenta.
- Reformas parciales. Cocinas, baños, suelos o ventanas. Obras cortas y menos personal.
- Pequeñas reparaciones y mantenimiento. Para comunidades, locales u oficinas. Facturas bajas, clientes recurrentes.
- Un oficio concreto que crece. Si empiezas solo y vas sumando gente, te servirán nuestras guías de albañil autónomo, pintor autónomo, fontanero autónomo y electricista autónomo.
Algunas instalaciones (electricidad, gas, climatización) exigen habilitación propia según su reglamento técnico; si no la tienes, necesitarás un instalador habilitado.
Requisitos para montar una empresa de reformas: resumen
Estos son los requisitos para montar una empresa de reformas y la norma de la que salen:
| Requisito | Cuándo aplica | Norma |
|---|---|---|
| Alta censal en Hacienda (modelo 036) | Siempre, antes de empezar | Orden EHA/1274/2007, modificada por la Orden HAC/1526/2024 |
| Alta en el IAE en los epígrafes de construcción | Siempre | Real Decreto Legislativo 1175/1990 (tarifas) |
| Alta en la Seguridad Social (RETA o régimen general) | Siempre | Ley General de la Seguridad Social |
| Inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) | Si vas a ser contratado o subcontratado en una obra de construcción | Ley 32/2006 y Real Decreto 1109/2007 |
| Formación preventiva del sector | Trabajadores en obra | Ley 32/2006 y Convenio General del Sector de la Construcción |
| Plan de seguridad y salud y coordinación | Según la obra y las empresas que intervienen | Real Decreto 1627/1997 |
| Licencia o declaración responsable | Según la obra y el municipio | Ordenanzas y normativa urbanística autonómica |
| Gestión de residuos de construcción | Obras incluidas en su ámbito | Real Decreto 105/2008 y ordenanzas municipales |
Autónomo o sociedad limitada
Si empiezas solo o con poco personal, el alta como autónomo es lo más rápido: sin escritura ni capital y con contabilidad sencilla. A cambio, respondes de las deudas con tu patrimonio, y en reformas un error en obra puede salir caro.
La sociedad limitada separa, con carácter general, tu patrimonio del de la empresa. Desde la Ley 18/2022, de creación y crecimiento de empresas (BOE de 29 de septiembre de 2022), el artículo 4 de la Ley de Sociedades de Capital permite constituir una SL con un capital mínimo de un euro. Mientras el capital no llegue a 3.000 euros, hay que destinar al menos el 20 % del beneficio a reserva legal y, si la sociedad se liquida sin patrimonio suficiente, los socios responden solidariamente de la diferencia hasta esos 3.000 euros. A cambio, hay notaría, registro, impuesto sobre sociedades y cuentas anuales.
Lo comparamos con detalle en la diferencia entre autónomo y sociedad limitada. Si vas a coordinar obras integrales desde el principio, haz los números con una asesoría.
Alta en Hacienda y en la Seguridad Social
El proceso general está en cómo darse de alta como autónomo. Aquí, lo propio de las reformas.
Modelo 036: el 037 ya no existe
El alta en el censo de empresarios se hace con el modelo 036. El modelo 037, la versión simplificada que usaban muchos autónomos, fue suprimido por la Orden HAC/1526/2024, de 11 de diciembre (BOE de 9 de enero de 2025), con efectos desde el 3 de febrero de 2025. En él indicas actividades, fecha de inicio y régimen de IVA e IRPF.
Epígrafes del IAE para reformas
Las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas (Real Decreto Legislativo 1175/1990) recogen la construcción en la agrupación 50. Los epígrafes más usados en reformas:
- 501.1: construcción completa, reparación y conservación de edificaciones. Habitual en reformas integrales.
- 501.3: albañilería y pequeños trabajos de construcción en general.
- 504.1: instalaciones eléctricas en general (según la nota de la tarifa, faculta también para fontanería). 504.2: instalaciones de fontanería. 504.3: instalaciones de frío, calor y acondicionamiento de aire.
- 504.5: montaje e instalación de cocinas de todo tipo, salvo uso industrial.
- 505.1: revestimientos exteriores e interiores. 505.2: solados y pavimentos. 505.3: solados y pavimentos de madera. 505.4: aislamientos e impermeabilizaciones.
- 505.5: carpintería y cerrajería. 505.6: pintura, revestimientos con papel, tejidos o plásticos y decoración. 505.7: trabajos en yeso y escayola.
Puedes darte de alta en varios epígrafes a la vez. Las personas físicas están exentas de pagar el IAE según el artículo 82 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, pero el alta en el epígrafe es obligatoria igualmente.
Seguridad Social
Como autónomo, te das de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA) antes de empezar. En una SL, el régimen de los socios depende de su participación y funciones. Si contratas, inscribe la empresa, obtén el código de cuenta de cotización y da de alta al trabajador antes de que empiece.
Lo específico de la construcción: REA, subcontratación y prevención
Las reformas son obras de construcción a efectos de prevención: el anexo I del Real Decreto 1627/1997 incluye la rehabilitación, la reparación y el mantenimiento.
Registro de Empresas Acreditadas (REA)
La Ley 32/2006, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción, y el Real Decreto 1109/2007 que la desarrolla obligan a inscribirse en el REA a las empresas que quieran ser contratadas o subcontratadas para trabajos en una obra de construcción, y hacerlo antes de intervenir en ella (art. 3.1 del Real Decreto 1109/2007). Se pide a la autoridad laboral de la comunidad del domicilio de la empresa, vale en toda España y dura tres años, renovables si lo pides en los seis meses anteriores al vencimiento (art. 6.1).
Declaras tener organización productiva propia, medios y organización preventiva con personal formado (art. 4 de la Ley 32/2006). Las constructoras te pedirán el certificado.
Límites a la subcontratación
El artículo 5 de la Ley 32/2006 limita la cadena: el contratista puede subcontratar, el primer y el segundo subcontratista también, pero el tercero ya no. Tampoco los autónomos ni quien aporta básicamente mano de obra. Cada contratista lleva en obra un Libro de Subcontratación (art. 8). Así, tu fontanero autónomo no podrá pasar el trabajo a un tercero.
Tarjeta Profesional de la Construcción y formación
El VII Convenio General del Sector de la Construcción (BOE de 23 de septiembre de 2023, con modificaciones posteriores) regula la formación preventiva mínima por puesto u oficio. La Tarjeta Profesional de la Construcción (TPC), que expide la Fundación Laboral de la Construcción, acredita esa formación. Revisa en el texto vigente qué exige cada oficio.
Coordinación de seguridad y plan de seguridad y salud
El Real Decreto 1627/1997 establece:
- Coordinador de seguridad en ejecución. El promotor debe designarlo cuando en la obra interviene más de una empresa, una empresa y trabajadores autónomos o varios autónomos (art. 3.2).
- Estudio de seguridad. En proyecto, el promotor encarga un estudio de seguridad y salud en los supuestos del artículo 4.1 (presupuesto, plantilla, duración o tipo de obra); si no, basta un estudio básico.
- Plan de seguridad y salud. Lo elabora cada contratista a partir del estudio y se aprueba antes de empezar (art. 7).
- Comunicación de apertura del centro de trabajo. La presenta el contratista antes de iniciar los trabajos, con el plan de seguridad (art. 19).
En obras pequeñas sin proyecto el encaje no siempre es evidente: un servicio de prevención ajeno con experiencia en construcción te dirá qué documentación necesita cada obra.
Licencias de obra y declaraciones responsables
No hay una regla única: cada ayuntamiento, dentro de la normativa urbanística de su comunidad, decide qué obras necesitan licencia, cuáles basta con declaración responsable o comunicación previa, qué documentación se aporta y en qué plazos se resuelve. Suele tramitarlo el propietario, con ayuda de la empresa.
Consulta la ordenanza antes de dar fecha de inicio. Estas obras suelen pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (art. 100 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales), con el tipo de cada municipio, y ocupar la calle con contenedor o andamio suele requerir autorización.
Seguro de responsabilidad civil
En la normativa estatal revisada no aparece una obligación general de seguro de responsabilidad civil para toda empresa de reformas. Aun así, contrátalo: una fuga al vecino de abajo puede costar más que el margen de varias obras, y comunidades, administradores de fincas y constructoras suelen pedirlo antes de firmar.
Comprueba que cubra explotación, patronal, daños a terceros y trabajos de subcontratistas, y revisa límites y franquicias.
Gestión de los residuos de la obra
El Real Decreto 105/2008 regula los residuos de construcción y demolición. La empresa que ejecuta la obra es el «poseedor» de los residuos (art. 2) y está obligada a presentar a la propiedad un plan de gestión de residuos, entregar los escombros a un gestor autorizado, conservar los documentos de entrega y separarlos por fracciones cuando se superen las cantidades que marca el artículo 5. Si la obra tiene proyecto, el promotor debe incluir un estudio de gestión de residuos.
Las obras menores domiciliarias quedan fuera (disposición adicional primera) y se rigen por las ordenanzas municipales. Incluye siempre en el presupuesto la retirada de escombros.
IVA en las reformas: 21 % y tipo reducido
El tipo general del IVA es el 21 % (art. 90 de la Ley 37/1992). El artículo 91.Uno.2.10.º permite aplicar el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando, entre otros requisitos, el destinatario es una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para fines particulares, la vivienda se terminó o rehabilitó al menos dos años antes del inicio de las obras, y los materiales que aporta quien hace la obra no superan el 40 % de la base imponible.
Ojo con los cambios. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026), modifica ese artículo con efectos desde el 1 de diciembre de 2026: según la Agencia Tributaria, el tipo reducido se amplía a las obras en viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual, sea cual sea la condición del arrendador, y se exige que el pago se haga por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta a favor de quien realiza la obra, también en las viviendas de uso particular. Al ser un real decreto-ley necesita convalidación del Congreso: antes de facturar al 10 %, comprueba en la sede de la AEAT su situación.
Si aplicas el tipo reducido, guarda por escrito la declaración del cliente que lo justifica.
Inversión inicial: qué partidas tienes que prever
La cifra depende de tu equipo, de si compras o alquilas y del tipo de obra. Haz esta lista y pide precios reales:
- Gastos de constitución: notaría y registro si creas una SL, gestoría para las altas.
- Vehículo o furgoneta para material y herramienta.
- Herramienta eléctrica y manual, andamios, escaleras y medios auxiliares, o el alquiler de maquinaria por obra.
- Equipos de protección individual y formación preventiva del personal.
- Servicio de prevención ajeno y, si contratas, vigilancia de la salud.
- Seguro de responsabilidad civil y, en su caso, seguro del vehículo y de la herramienta.
- Almacén o local, si lo necesitas, y su alquiler y suministros.
- Web, fichas en directorios y material comercial.
- Colchón de tesorería para adelantar materiales y nóminas mientras cobras las primeras obras.
La tesorería es lo que más se olvida: pide anticipo al firmar y pagos por hitos.
Cómo conseguir los primeros clientes
- Tu red de contactos y antiguos clientes. La recomendación sigue siendo el canal principal; pide permiso para fotos del antes y el después.
- Ficha de empresa en Google y en directorios locales. Con fotos reales, zona de trabajo y reseñas de clientes.
- Web sencilla con trabajos realizados y una forma clara de pedir presupuesto.
- Administradores de fincas y comunidades. Dan trabajos de mantenimiento recurrentes.
- Colaboración con otros profesionales: arquitectos, aparejadores, interioristas, inmobiliarias y tiendas de cocina o baño.
- Constructoras que buscan subcontratas. Aquí el REA, la formación y el seguro son imprescindibles.
Responder rápido y cumplir la fecha de visita marca diferencia. Más ideas en cómo conseguir clientes siendo autónomo.
Presupuestos y control de obras
El margen se gana o se pierde en el presupuesto. Mide en la visita, divide la obra en partidas (demolición, albañilería, instalaciones, alicatado, pintura, retirada de escombros) y calcula en cada una el material con su merma, las horas de cada oficio a tu coste real por hora, los medios auxiliares y las subcontratas. Sobre el total añade tus gastos generales y el beneficio. Indica exclusiones, plazo, forma de pago y validez.
Puedes preparar el documento con nuestro generador de presupuestos o partir de esta plantilla de presupuesto.
Durante la obra, el control consiste en tres cosas:
- Recoger los cambios por escrito. Cada añadido, con precio aceptado antes de hacerlo.
- Controlar material y horas. Guarda los albaranes de cada entrega y anota las horas por obra para comparar lo presupuestado con lo real.
- Documentar el avance. Fotos, incidencias y fechas de cada fase. Más en esta guía de seguimiento de obras.
Organizar clientes, presupuestos y obras con Solviun
Con varias obras abiertas, la libreta se queda corta. El CRM gratuito de Solviun (plan Starter, gratis para siempre y hasta dos usuarios) te permite tener en un solo sitio las fichas de clientes, empresas, comunidades y proveedores, importar tus contactos desde Excel o CSV, agendar visitas, llamadas y seguimientos vinculados a cada cliente, y guardar en la ficha el historial y los documentos, como el presupuesto enviado. También incluye gestión de incidencias.
Para llevar el día a día de las obras está el software de gestión de obras y reformas, un módulo de pago pensado para el seguimiento de cada obra. Puedes probar todo durante 30 días sin tarjeta y decidir después qué te compensa.
Preguntas frecuentes sobre cómo montar una empresa de reformas
¿Qué epígrafe del IAE necesito para una empresa de reformas?
Para reformas integrales, el 501.1; para albañilería y pequeños trabajos, el 501.3. Si haces instalaciones o acabados, añade los epígrafes 504.x o 505.x que correspondan (Real Decreto Legislativo 1175/1990).
¿Es obligatorio inscribirse en el Registro de Empresas Acreditadas?
Sí, si vas a ser contratado o subcontratado en una obra de construcción (Ley 32/2006 y Real Decreto 1109/2007). Se pide en la comunidad del domicilio de la empresa y dura tres años renovables.
¿Puedo montar una empresa de reformas como autónomo?
Sí, y pasar a sociedad cuando crezcas. Según la Ley 32/2006, un autónomo no puede subcontratar los trabajos que le encargan.
¿Cuánto capital necesito para crear una SL de reformas?
Un euro desde la Ley 18/2022, con reglas especiales de reserva legal y responsabilidad mientras no llegue a 3.000 euros.
¿Qué IVA se aplica en una reforma de vivienda?
El 21 %, salvo que se cumplan los requisitos del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA para el 10 %. El Real Decreto-ley 29/2026 cambia esas condiciones desde el 1 de diciembre de 2026: confírmalo en la Agencia Tributaria.
¿Es obligatorio el seguro de responsabilidad civil?
La normativa estatal revisada no lo impone con carácter general, pero es muy recomendable y muchos clientes y constructoras lo exigen antes de contratar.
